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High-End Residential Real-Estate

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[ENGLISH VERSION BELOW THE FRENCH VERSION]

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Le projet nom de code \"STARMAN\" est une opportunité de participer au financement et au développement (15 M€) d’un nouvel acteur en forte croissance spécialisé dans le montage d\'opérations de rénovation et/ou de transformation immobilières sur le segment résidentiel haut de gamme.

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Les associés souhaitent renforcer leurs fonds propres afin de sécuriser des projets plus importants (déjà identifiés) et devenir une marque / acteur de référence dans l\'immobilier résidentiel haut de gamme en France. 

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Investissement : 15 M€ (Equity / Dette)

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  • Mix en fonction du TRI cible 
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  • Horizon de liquidité 4 à 6 ans
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CHIFFRES CLÉS

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L\'analyse des performances passées doit tenir compte de la jeunesse de l’entreprise :

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  • 60 M€ de CA cumulé depuis 2019 avec un EBE moyen de 20%
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  •  Les investisseurs du premier tour (5 à 10 ans) ont réalisé jusqu’à présent des TRI compris entre 13% et 19%
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Le renforcement des fonds propres permettra d\'améliorer les résultats futurs de façon mécanique.

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Les projections financières sont basées sur l\'hypothèse de réalisation des projets en cours ainsi que sur l\'hypothèse de conclusion de 4 nouvelles opérations dont 2 de taille > 35 M€ et 2 de taille > 18 M€.

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FACTEURS CLÉS D\'INVESTISSEMENT

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1. Les forces de l\'entreprise

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  • Une équipe d’associés travaillant ensemble depuis 10 ans
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  • Les derniers exercices ont tous été profitables
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  • Les projets réalisés ont tous produit des TRI (après levier et impôts) compris entre 10% et 75%
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  • Forte crédibilité auprès des banques permettant d’obtenir des financements dettes significatifs (LTV 60% à 80%)
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  • Un excellent track record auprès des investisseurs :\n
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    • Les investisseurs ayant souscrit il y a 5/10 ans ont réalisé jusqu’à présent des TRI compris entre 13% et 19%
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    • Les investisseurs « equity » ont réalisé des multiples de x2 sur 5 ans et x4 sur 10 ans
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  • Une structure légère et réactive 
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  • Réseau de partenaires adapté à chaque projet 
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2. Un marché attractif

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  • Le marché immobilier français reste très attractif, avec des records atteints en 2021 :\n
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    • Un pic de 1,2 M de logements anciens vendus en 2021 (+15% vs. 2020) 
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    • 7,4 Mds€ d’investissements dans le résidentiel en 2021 (+7% vs. 2020), dont +35% en Ile-de-France 
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  • Le segment luxe constitue une niche sur le marché français et se concentre principalement à Paris (+60% des ventes en 2021)\n
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    • Forte demande pour de l’immobilier de luxe/de prestige en Ile de France depuis la pandémie. Barnes a enregistré une croissance de +55% de son CA en 2021. 
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3. Axes de croissance

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  • En Ile-de-France, le parc immobilier est composé à +70% de logements anciens (appartements & maisons)
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  • Le marché de la rénovation en France affiche de belles perspectives avec une croissance annuelle de 6% sur les 3 prochaines années (vs. 1,4% entre 2014 – 2019), en partie porté par l’exigence en matières ESG des actifs immobiliers.
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  • Exigence des acquéreurs pour des biens de qualité, notamment sur le segment luxe : baisse de prix de 10 à 20% des biens présentant des défauts et délais de négociations & de ventes plus longs. 
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4. Tendances M&A

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Septembre 2022 : le promoteur Idéal Groupe lève 22 M€ pour se diversifier dans la réhabilitation, opération menée auprès d’Epopée Gestion et Inter Investi Capital (lien)

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Septembre 2022 : le promoteur immobilier NG Promotion a levé 15 M€ auprès de Lillois Green Immo & Greline pour se développer dans la construction de résidences haut de gamme (lien)

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Mars 2022 : CNP Assurances acquiert un portefeuille de plus de 7600 logements auprès de CDC Habitat pour une valeur de 2,4 Md€, soit 85% de la société Lamartine afin de diversifier ses actifs (lien)

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Septembre 2021 : la foncière Caso Patrimoine a vendu 60% de GreenCity Immobilier à Lone Star Real Estate afin de doubler l’activité en Île-de-France et s’implanter dans de nouvelles régions comme la Bretagne et l’agglomération lyonnaise, pour passer de 1 600 à 2 400 logements d’ici 2025 (lien)

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The project code name “STARMAN” is an opportunity to invest 15 M€ (mix Equity/Debt) to finance the growth of a French Real Estate Asset manager purchasing, renovating & selling high-end residential Assets.

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The Shareholders/Managers want to do a capital increase in order to be able to secure larger-scale projects they already identified and become a leading player within the French high-end residential segment.

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Investment: 15M€ (Equity/Debt)

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  • Mix depending on the IRR requested
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  • Liquidity timeline: 4 to 6 years
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KEY FIGURES

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Historical results have to be analysed taking into account that the company has only a few years of operations :

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  • 60 M€ of revenues cumulated since 2019 with an average EBITDA of 20%
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  • The first round of investors (5 to 10 years) secured an IRR between 13% to 19%
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The capital increase will enable the company to improve its results mechanically.

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The financial forecasts are based on the assumption of the completing on the company ongoing projects +  4 new operations (2 being > 35 M€ revenue and 2 with > 18 M€)

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KEY INVESTMENT CONSIDERATIONS

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1. The company\'s strengths

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  • The Partners has been working together for the past 10 years
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  • All completed projects = IRR (after leverage and tax) between 10% and 75%
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  • Strong credibility with banks enabling good borrowing capacity (60% to 80% LTV)
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  • A great track record with investors:\n
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    • Investors who subscribed 5 to 10 years ago have already realized IRR between 13% to 19%
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    • Equity investors have already realized x2 over 5 years and x4 over 10 years
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  • Asset light business model and a reactive team
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  • Network of partners adapted to each project
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2. An attractive market

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  • The French Real Estate market remains very attractive:\n
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    • A peak of 1.2 million old residential assets sold in 2021 (+15% vs. 2020) 
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    • 7.4 Bn€ investments in the residential segment in 2021 (+7% vs. 2020), of which +35% in the Paris region 
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  • The luxury segment is a niche market in France and is concentrated in Paris (+60% of sales in 2021) \n
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    • Strong demand for luxury/high-end real estate assets in Paris and its periphery since the pandemic. Barnes has recorded a +55% growth in sales in 2021.
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3. Growth drivers

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  • Within Paris, 70% of the real estate market is composed of renovated homes (apartments and houses)
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  • The outlook of the French Real Estate renovating market is positive, with an annual growth of 6% estimated over the next three years (vs. 1.4% between 2014 and 2019), driven by the ESG requirements.
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  • Buyers have strong expectations toward the quality of the properties: 10 to 20% price drop for properties with defects and longer negotiation & sales times.
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  • Buyers\' growing demand for high-end assets, especially in the luxury segment: Assets with defects register 10 to 20% price reduction + longer negotiation.
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4. M&A Trends

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September 2022: Real Estate developer Idéal Groupe raised 22 M€ from Epopée Gestion and Inter Investi Capital to diversify itself into the renovation segment (link)

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September 2022: Real estate developer NG Promotion raised 15 M€ from Lille-based Green Immo & Greline to expand into the construction of high-end assets (link)

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March 2022: CNP Assurances acquired a portfolio of more than 7,600 housing units from CDC Habitat for a value of €2.4 billion (link)

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September 2021: Caso Patrimoine sold 60% of GreenCity Immobilier to Lone Star Real Estate to double its activity in the Paris area and expand into new regions such as Brittany & Lyon and increase its portfolio from 1,600 to 2,400 residential units by 2025. (link)

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Ressources: 

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Observatoire marché immobilier en Île-de-France

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The French housing market

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Le Marché résidentiel en France

\n\n\n\n

Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l\'immobilier

\n\n\n\n

L\'époustouflant dynamisme, en France, de l\'immobilier de prestige

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