News Oct 7, 2022

PROPTECH - Digital platform for rental investments

[ENGLISH VERSION BELOW THE FRENCH VERSION]

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Le projet de cession nom de code “LADY” offre l\'opportunité unique d\'acquérir une plateforme entièrement digitalisée de mise en relation entre investisseurs (privés et patrimoniaux) et vendeurs de biens immobiliers loués en France et Belgique.

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Il s\'agit d\'un business model innovant et éprouvé, permettant de simplifier le parcours pour chaque investisseur en fonction de ses critères d\'acquisition. Cette solution digitale se différencie par son moteur de recherche unique, partant, à l\'inverse des moteurs existants, des données financières de l\'investisseur.

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Le business model est résilient par rapport à la crise actuelle car consécutivement à la hausse des taux et au relèvement des conditions d’octroi de crédit, il permet le traitement et la sélection des demandes des clients et investisseurs aguerris disposant des critères d’accès aux financements pour les opérations engagées

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Chiffres Clés :

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Volume d\'affaires 2022 = 100 M€

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CA (honoraires nets) en croissance, dont 20% de récurrent :

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CA 2021 = 1,8 M€
CA 2022 = 2,4 M€ (+22%) ; 85% des honoraires réalisés via la plateforme

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EBITDA en croissance également par effet mécanique du nombre de mandataires et de transactions associées :

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EBITDA 2022 retraité = 11% (255 K€)

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Une injection de 400 K€ (sur 2 ans) pourrait permettre de booster le business model et atteindre 7 M€ de CA / 20% d\'EBITDA en 3 ans.

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Faible niveau d’endettement :

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Dettes financières = 145 K€ (dont 67 K€ de PGE)
Disponibilités > 80 K€

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Facteurs clés d’investissement :

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1. Les forces de l’entreprise

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Un processus entièrement digitalisé pour le vendeur comme pour l’acquéreur permettant une exécution rapide, efficace et transparente.
Une plateforme web + une application mobile innovantes et éprouvées avec un moteur de recherche inversé partant des capacités d\'investissement de l\'acquéreur productrices de leads réguliers et qualifiés.
Une base de données (> 33 K investisseurs) mise à jour automatiquement permettant que chaque client reste actif.
Les clients, principalement des Family Office et Foncières sont des investisseurs qualifiés, récurrents et peu sensibles aux crises :\n
- 20% des clients effectuent une acquisition par an dont 50% > 1 acquisition.
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Un mix digital + terrain avec l\'accompagnement personnalisé par un entrepreneur mandataire, tout au long du processus jusqu\'à la signature chez le notaire.

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2. Des leviers de croissance

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Le repreneur pourra booster le Business Model en France puis à l\'international :

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Capacité à augmenter les conversions de mandats en ventes et devenir le premier réseau français en investissement immobilier loué ancien
Refondre le site web pour optimiser l’expérience utilisateurs.
Développer la notoriété de la marque via médias & réseaux sociaux.

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Monétiser la plateforme des leads permettant :\n
- À divers intervenants professionnels, d’avoir accès aux clients de la Société pour leur proposer leurs services.
- Aux clients d’obtenir les meilleurs prix sur une grande variété de services liée à leurs besoins dans l’immobilier, ou en dehors de l’immobilier.
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Monétiser / Valoriser la base de données de >33 000 investisseurs qualifiés pour les acteurs de l’immobilier neuf / des placements financiers / assurances / gestion de fortune / …
Répliquer le Business Model à l’international

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3. Un marché attractif

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Même si le marché de l\'immobilier se tend globalement, il est important de noter que : \n
- Le marché reste très au-dessus de la moyenne de ces 10 dernières années
- L’immobilier ancien n\'est pas affecté et poursuit sa croissance
- L’immobilier de bureau / commercial est la classe d’actif préférée des investisseurs (majeure partie de l’activité) : « il dope les rendements en maîtrisant les risques »
- Les loyers sont indexés sur l\'inflation : +3,5% d’augmentation de prix dans les grandes villes
- La crise pénalise principalement les primo-accédants
- Les investisseurs aguerris, qui constituent la clientèle de la société, sont toujours très actifs : \n
  - 1 LOI signée mi-novembre, paiement comptant, pour 12 M€
  - 80 M€ de produits à vendre confiés par un client en novembre
  - Ces investisseurs, n\'ont pas de difficultés à accéder à l\'emprunt et sont en mesure de payer des taux de 3% (sachant qu’en 2015 nous étions à ces mêmes niveaux de taux)
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Ci-dessous quelques articles qui témoignent de la bonne tenue du marché de l’immobilier : \n
- L\'immobilier reste un placement rentable et sécurisé pour constituer son patrimoine - source
- Les prix de l’immobilier ancien ont continué d’augmenter au troisième trimestre 2022 en résistant aux incertitudes actuelles : +6,4% sur 1 an au 3ème trimestre - source
- Un marché très résistant sur la France entière : les prix en province (+9% sur un an) augmentent 3x plus vite qu’en région parisienne (+2,7%) - source
- La revalorisation des loyers due à l’inflation peut compenser l’augmentation des taux de crédits immobiliers fixés à 2,65% en moyenne - source / source
- Le rendement moyen d’une SCPI se situe autour de 4,5-6% par an en 2022 - source
- Les sociétés foncières voient leur avenir en province - source / source
- L’immobilier de bureau est la 1^ère classe d’actifs dans le portefeuille des SCPI : 58% en 2021- source
- En 2022, les montants engagés dans l’immobilier de bureau en régions ont augmenté de +8% - source
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La barre de 1 200 000 transactions a été passée en 2021 dont 30% des ventes concernant des biens immobiliers loués. Une proportion jamais vue auparavant puisqu’elle se situait à 13%, ce qui dans le contexte actuel représente plus de 350 000 transactions par an pour ce secteur.

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En termes de taille, le marché de l’immobilier en France représentait 147,5 milliards d’euros en 2017 selon Eurostat.

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Avec l’irruption d’Internet, qui permet aux vendeurs d’élargir massivement l’audience sans passer par les services d’un professionnel, la part de l’intermédiation s’est stabilisée autour de 70 % depuis le début des années 2010. Le rôle de tiers de confiance des agents immobiliers favorise le recours à ces intermédiaires.

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4. Tendances M&A

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Avec 132 deals en 2021 en France (vs. 82 en 2020), l’activité M&A est très dynamique dans le secteur IT/développement de logiciels en France. Elle est portée par :

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La volonté de croissance externe des groupes stratégiques et leaders du secteur qui cherchent à consolider leur position par leur expansion géographique et la diversification de leur offre.

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L’appétit des fonds pour la French Tech – plus de 10 Mds€ investi par les fonds en 2021. Selon PwC, 75% des transactions en France au S1 2022 ont impliqué un fonds d’investissement.

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En France, de nombreuses prop-techs ont attiré l’intérêt :

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(i) Des acteurs traditionnels du secteur afin de digitaliser et diversifier leur offre :

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Septembre 2022 : acquisition de Homepilot (FR), start-up spécialisée dans la gestion locative par IAD (FR) afin de booster les synergies commerciales entre les deux sociétés - Source

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Juin 2022 : acquisition de Liberkeys (FR) par Crédit Mutuel Arkéa afin de diversifier sa filiale immobilière Izimmo (FR) sur le segment de l’immobilier ancien - Source

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Mai 2022 : acquisition de Cautioneo (FR), qui propose des solutions afin de faciliter la location immobilière, par Odealim (FR), spécialiste du courtage en assurances immobilières, afin d’élargir son offre - Source

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(ii) Des fonds afin d’accélérer la digitalisation à tous les niveaux dans le secteur immobilier :

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Mai 2023 : Qeeps (FR), fondé en 2022, souhaite devenir le leader dans la préqualification des dossiers locatifs et a levé 700 K€ auprès de business angels - Source
Mars 2023 : Masteos (FR), plateforme d’investissement locatif clés en main, a levé 12 M€ auprès d’EDF, après avoir levé 40 M€ en juin 2022 et 15 M€ en septembre 2021, pour devenir le leader Européen de la gestion locative - Source

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Avr. 2022 : Stonal (FR), une plateforme SaaS pour les collaborateurs et les prestataires , a levé 20 M€ en série B lors d’un tour de table mené par Raise Investissement, pour accélérer son expansion européenne - Source

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Fév. 2022 : Zefir (FR), plateforme qui vise à accélérer et simplifier la vente d’un bien immobilier, a levé une série A de 20 M€, dans un tour de table mené par Sequoia Capital pour étendre son réseau. Initialement active en région liloise et en Ile-de-France, Zefir souhaite se développer dans 12 métropoles cette année – Source

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Fév. 2022 : Prello (FR), prop-tech qui permet l’achat de résidences secondaires en copropriété, a levé 13 M€ auprès d’Otium Capital et d’Axeleo afin de renforcer ses équipes et son portefeuille de propriétés - Source

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Jan. 2022 : Sextant (FR), réseau de mandataires immobiliers indépendants, a levé 5 M€ auprès d’Inter Invest Capital afin d’accélérer son développement (couverture géographique, technologie, offre de services) – Source

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Déc. 2021 : MYRE (FR), plateforme collaborative pour l’immobilier, a levé 7 M€ dans un tour de table mené par Newalpha Am, afin d’accélérer son développement - Source

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Articles supplémentaires sur le marché immobilier en France :

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Immobilier 2023 : quel avenir pour le marché de l’immobilier ?

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Changements et tendances d’évolution pour l’immobilier en 2023

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Évolution des prix de l’immobilier en France sur les 10 dernières années (2010-2020)

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Immobilier en France : 5 chiffres étonnants de 2022

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Le marché parisien toujours à un niveau record

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Les riches étrangers de retour sur le marché parisien

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Investissements immobiliers des non-résidents en France

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L’augmentation du taux d’usure devrait redonner du souffle aux acquéreurs

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Revalorisation des loyers : +3,6% en France

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Pourquoi investir en SCPI régionales ?

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The project code name \"LADY\" offers the unique opportunity to acquire a fully digitalized platform that brings together investors (private and wealth management companies) and sellers of rented properties in France and Belgium.

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This is an innovative and proven business model, that simplifies the process for each investor according to their purchase criteria. This digital solution stands out for its unique search engine which unlike other engines, uses the investor’s financial data as its starting point.

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The business model is resilient to the current economic crisis since due to the rise in interest rates and the tightening of lending conditions it enables to process and select qualified clients and investors who have better access to finance the deals undertaken

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KEY FIGURES

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Business volume = €100m

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Growth in revenue (net fees), of which 20% recurring:

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Revenue 2021 = €1.8m
Revenue 2022 = €2.4m (+22%); 85% of fees earned via the platform

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Growth in EBITDA also due to the mechanical effect of the number of agents and associated transactions:

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EBITDA 2022 (restated) = 11% (€255k)

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The injection of €400k (over 2 years) into the company will enable to boost the business model and reach €7m of revenue / 20% of EBITDA in 3 years.

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Low debt level:

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Financial debt = €145k (including €67k in State-guaranteed loan)
Cash >€80k

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KEY INVESTMENT CONSIDERATIONS

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1. The company’s strengths

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Smooth and efficient sales process with a team of independent agents
A fully digital process for both the seller and the buyer allowing for fast, efficient and transparent execution

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An innovative and proven web platform + mobile app with a reverse search engine that uses the buyer’s investment capacity as its starting point, generating regular and qualified leads

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Database (>33k investors) automatically updated so that each customer remains active
The customers, mainly family offices and real estate companies, are qualified, recurring investors with very limited sensitivity to crises:\n
- 20% of customers make one acquisition per year and 50% of them more than one
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A mix of digital + physical, with personalized support from an independent agent throughout the process until the contract is signed at the notary’s office

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2. Growth drivers

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The buyer can first boost the business model in France and then internationally:

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Capacity to increase the conversion of mandates into sales and become the leading French network for investment in existing rented properties

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Redesign the website to optimise user experience

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Develop brand awareness via traditional & social media

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Monetize the leads platform, enabling:\n
- Various professionals to obtain access to the company’s customers to offer their services
- Customers to get the best prices on a wide variety of services related to their real estate and non-real estate needs
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Monetize/enhance the database of >33,000 qualified investors for players in new real estate/financial investments /insurance /wealth management /etc.

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Replicate the business model internationally

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3. An attractive market

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Even though the real estate market is tightening overall, it is important to note that: \n
- The market remains well above its last-ten-year average
- Existing real estate is unaffected and continues to grow
- Office and commercial real estate is the preferred asset class for investors (major part of the business): “boosts returns while controlling risks”
- Rents are indexed to inflation: prices up 3.5% in major cities
- The crisis is mainly penalising first-time buyers
- Professional investors, who make up the company’s customer base, are still very active:
  - 1 LOI signed in mid-November for a €12m cash payment deal
  - €80m of products for sale entrusted by a customer in November
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  - These investors have no difficulty in obtaining loans and are able to pay interest rates of 3% (bearing in mind that in 2015 we were at these same interest rate levels)
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Below are some articles that illustrate the healthy state of the real estate market: \n
- Real estate remains a profitable and secure investment to grow your assets - source
- Existing real estate prices continued to rise in the third quarter of 2022, undeterred by prevailing uncertainties: +6.4% YoY in the third quarter - source
- A very resilient market throughout France: prices outside Paris (+9% YoY) are rising three times faster than in the Paris region (+2.7%) - source
- The increase in rents due to inflation could offset the increase in mortgage rates, set at 2.65% on average - source / source
- The average return on a real estate investment company (SCPI) is around 4.5-6% per year in 2022 - source
- Real estate companies see their future outside Paris - source / source
- Office real estate is the largest asset class in the SCPI portfolio: 58% in 2021- source
- In 2022, the amounts committed to office real estate in the regions increased by 8% - source
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The threshold of 1,200,000 transactions was crossed in 2021, including 30% of sales concerning rented properties. This proportion is an all-time high (historical level 13%) and in the current context represents more than 350,000 transactions per year for this sector.

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In terms of size, the real estate market in France was worth €147.5bn in 2017 according to Eurostat.

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With the advent of the internet, which allows sellers to massively expand their target market without using a professional, the share of intermediation has stabilised at around 70% since the early 2010s. The role of trusted third parties of real estate agents encourages the use of these intermediaries.

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4. M&A trends

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With 132 deals in 2021 in France (vs. 82 in 2020), M&A activity is very dynamic in the IT/software development sector in France. It is being driven by:

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The desire for external growth among strategic groups and sector leaders seeking to consolidate their positions by expanding geographically and diversifying their offer;

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Funds’ appetite for French tech - more than €10bn invested in 2021. According to PwC, 75% of deals in France in H1 2022 involved an investment fund.

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In France, many PropTech companies have attracted the interest of:

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(i) Traditional players in the industry looking to digitalize and diversify their offer:

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September 2022: acquisition of Homepilot (FR), start-up specialized in rental management by IAD (FR) in order to boost sales synergies of both companies – source

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June 2022 : acquisition of Liberkeys (FR) by Crédit Mutuel Arkéa in order to diversify its real estate subsidiary Izimmo (FR) on rented properties segment - source

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May 2022 : acquisition of Cautioneo (FR), provider of solutions easing property rental by Odealim (FR), specialist in real estate insurance brokerage, in order to broaden its offer - source

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(ii) Funds to accelerate digitization at all levels in the real estate sector:

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May 2023 : Qeeps (FR), launched in 2022, aspire to become the leader in pre-qualification of rental applicationsand raised €700k from business angels - source
March 2023: Masteos (FR), a turnkey rental investment platform, raised €12m from EDF, following a €40m fundraising in June 2022 and one of €15m in September 2021, to become the European leader in rental management - source

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Apr. 2022: Stonal (FR), an SaaS platform for employees and service providers, raised €20m in a Series B round led by Raise Investissement, to accelerate its European expansion - source

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Feb. 2022: Zefir (FR), a platform that aims to accelerate and simplify the sale of a property, raised a €20m Series A round led by Sequoia Capital to expand its network. Initially active in Lille and the Greater Paris regions, Zefir is looking to expand to 12 cities this year - source

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Feb. 2022: Prello (FR), a proptech that allows the purchase of second homes in co-ownership, raised €13m from Otium Capital and Axeleo to strengthen its teams and property portfolio - source

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Jan. 2022: Sextant (FR), a network of independent real estate agents, raised €5m from Inter Invest Capital to accelerate its growth (geographical coverage, technology, service offer) - source

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Dec. 2021: MYRE (FR), a collaborative platform for real estate, raised €7m in a financing round led by Newalpha Am, in order to accelerate its growth - source

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Additional articles on the real estate market in France:

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Real estate 2023: what is the future for the real estate market?
Changes and growth trends for real estate in 2023
Trend in real estate prices in France over the last ten years (2010-2020)
Real estate in France: five surprising figures from 2022
Paris market still at a record level
Rich foreigners back on the Paris market
Real estate investments by non-residents in France
The increase in the usury rate should give buyers a boost
Increase in rents: +3.6% in France
Why invest in regional SCPIs?

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